Эта вечная проблема жилья для бедных

Автор: Борис Михайлов

“Прежде сооружения великолепных храмов
богам вашим постройте себе дома – люди
имеют в домах больше нужды, чем боги.”
Пифагор

Социал-демократическая модель

К сожалению, бедность – неотъемлемая часть жизни человеческого общества. Когда-то жилье неимущим представлялось благотворительной деятельностью, уважаемой, помогающей этой семье, этим детям, но ограниченной в возможностях. Социал-демократия продолжила эту патерналистскую традицию, изъяв социальное жилье из рыночной сферы. Жилье называют государственным, чиновники выбирают некий проект, назначают подрядчика или устраивают «конкурс», что одно и тоже: затраты уже определены типом жилья, площадью, используемыми материалами. Знакомый до боли социализм: сбыт гарантирован единственным заказчиком и стоимость жилья взвинчивается на любом этапе при полном безразличии коррумпированных чиновников.

Чиновник не несет финансовой ответственности за выбор проекта, технологии. Классический сговор на тендере между так называемыми «конкурентами» тоже родился не вчера и не у нас. И мировая практика показала полный провал подобного строительства: оно всегда дорого, ибо желающих нагреть руки на муниципальных заказах более чем достаточно. Вал подобных схем прокатывался по Европе и США в течение десятилетий и везде приводил к отрицательным результатам. При минимальном улучшении конъюктуры, люди имеющие выбор, бежали из такого социального жилья, с последующим прихождением его в полный упадок. Где не было выбора - жилье превращалось в трущобы.

Urban planning

Вместе с социал-демократической моделью финансирования муниципального жилища потерпела сокрушительный крах и традиционная архитектура. Широко известен американский опыт : огромный жилой микрорайон Прют Айгоу в Сент – Луисе, построенный архитектором М. Ямасаки и удостоенный премии Института Американских Архитекторов (г. Г.Асарис – Рижский лауреат Ленинской премии тоже за микрорайоны) был населен беднотой и постепенно деградировал в трущобы - мусоропроводы не работали, лифты превращались в то, во что они превращаются и в любом городе России, СНГ и даже Прибалтики. Немногие люди, платящие налоги, сбежали оттуда при первой возможности. Власти выселили оставшихся, и комплекс был взорван. Декан архитектурного факультета Йельского университета П.Рудольф построил аналогичный микрорайон Oриентал Гарденз в Нью-Хейвене. В 1981 году его тихо снесли. Оказалось, что проблема муниципального жилья не столько в ограниченности средств, сколько в отсутствии у традиционной архитектуры понимания массового анонимного потребителя. Выяснилось, что затраты на содержание муниципальных домов зависят от внеэкономической категории – культуры. В таком жилье мера самодисциплины предполагается очень высокой и в странах с твердой этикой – в Швейцарии, Швеции содержание муниципального жилья существенно дешевле, чем в более южных странах. В каких-то культурах есть сберегающее отношение к чужой собственности, в каких-то нет. Иначе говоря – муниципальный дом - это не столько архитектурный, сколько социальный проект.

В СССР и странах «соцлагеря» этот архитектурно-муниципальный крах был замаскирован дефицитом жилья, отсутствием выбора у его обитателей и особой организованностью социума. Творцы многоэтажек даже не задумывались – как в них будет развиваться живая человеческая жизнь. В микрорайонах много света и воздуха, но – трудно уследить за детьми во дворе, а в общих подъездах поселился страх перед хулиганами. Расстояния между домами стали больше, но исчезло и «свое» пространство. «Если в чем-то лондонцы могут согласиться между собой, так это в том, что градостроители и архитекторы, занимавшие ответственные посты в муниципалитете в 60-е годы, заслуживают того, чтобы их посадили в клетку, а после того, как все имеющиеся под рукой гнилые яйца будут брошены, их следует приговорить к тому, чтобы остаток своей жалкой жизни они провели бы в бетонном аду, который ими создан». (Из речи в британском парламенте при обсуждении проблем муниципального жилищного строительства, 1978 год.)

Архитекторы не поняли изменения ситуации - вместо застройщика - предпринимателя, определявшего требуемый ему комфорт и декор, появился новый заказчик – чиновник, органически не способный к принятию решений без консультантов. Консультантами стали все те же архитекторы и круг замкнулся. Потому в мире и исчезла должность главного архитектора города, а их место заняли профессионалы urban planning - планирования развития города, как места жизнедеятельности горожан. В Риге, ставшей уже европейской столицей, ситуация не изменилась: чиновники выступают от имени горожан и занимаясь привычной «детальной» планировкой, даже не понимают, что теперь они распоряжаются не «своими» бюджетными деньгами, а чужими – инвесторов. Не вразумили и коллизии с главными архитекторами Риги – от избиения до обвинений во взятках. Понятно, что замена партбилета КПСС на членство в любой новой партии ничего не меняет. Дело даже не в возрасте, как таковом, а в принадлежности к разным этапам истории мысли. Мир давно перешел от строительства для беднейших семей к финансовой поддержке строительства жилья для себя.

Консервативно-либеральная модель

Придя к власти, Маргарэт Тэтчер сразу же заменила бюрократическое строительство прямыми адресными субсидиями на приобретение жилья. Чиновники и «приближенные» генподрядчики остались без работы - стали не нужны утверждения проектов, очереди нуждающихся, «справедливая» дележка построенного. Все это заменило рассмотрение комиссией права на получение субсидии и отправка просителя на рынок. Обогащение бюрократии закончилось, и резко снизился объем жилья, превращающегося в трущобы. Но - осталась проблема предложения на рынке дешевого жилья. Ипотечное кредитование решает ее лишь частично. В аварийном жилье проживают беспомощные люди – все дееспособные давно из него выбрались. Для них и нужно социальное жилье со скромным комфортом. Никуда не деться от молодых семей, в которых и им, и дряхлеющей стране, нужны дети. Наконец, обществу важно не только наличие у бедных людей крыши над головой, но - чтобы их дети имели шанс своими силами вырваться из состояния родителей.

Один дом – одна дверь.

Торонтский проект начался с закона города о муниципальном жилье: « Каждое муниципальное жилище (housing unit) должно иметь самостоятельный вход с улицы». Только утверждая, эта фраза запрещает очень многое. Запрещает многоквартирные подъезды. Ограничивает высоту – в классическом английском многоэтажном жилье можно поставить двухэтажную квартиру на трехэтажную или наоборот. Сократились затраты на строительство и эксплуатацию: отсутствие лифтов, облегченные внутриквартирные лестницы, исчезли магистральные теплоцентрали. Исчез общий подъезд и резко уменьшилась криминальность территории. Сократились расходы города на текущие ремонты, возмещение результатов вандализма - выкрученные лампочки, разрисованные стены, разбитые двери; крышу площадью 60 кв. метров, фасад человек может починить сам или обратиться в специализированную фирму. В этих районах Торонто резко увеличилось количество людей, повышающих свою квалификацию, выходящих на рынок труда. Задействовано состязательное начало из классического опыта двухэтажной Америки: украшение двери, газона, использование первого этажа под найм, мастерскую создают дополнительные возможности самореализации семьи.

Социальный «апгрейдинг»

Знакомые Хрущевские пятиэтажки стали предтечей перестройки. В них выросло первое поколение детей, имевших дверь в собственную комнату. В коммунальной квартире трудно вырасти людям, осознающим себя личностью.

Black Road

В Англии, в городке Маклсфилд на улице Black Road молодой архитектор Род Хакни купил двухэтажную секцию – квартирку и офис. И обнаружил, что его обманули - весь квартал был уже предназначен под снос. Род Хакни был не только архитектор, но и менеджер. Он обошел всех жителей улицы и каждому бесплатно сделал проект реконструкции жилища. Реконструкция предусматривала максимальное использование имеющихся стройматериалов - кирпича, дерева. Все имеет свою цену, тем более для жителей квартала, проживавших в основном на пособие. Нашелся депутат парламента от оппозиции, понявший выгодность этого проекта для округа. Последовала PR – кампания, втянувшая население в предвыборную борьбу и - практическая реконструкция, выполненная за минимальную сумму, поскольку использовался труд всех жителей. Средства были получены от банков, благотворительных фондов и пр. (Примерно так были построены в Риге три МЖК - молодежные жилищные комплексы).

Проект получил первую премию на международном конкурсе. Покровитель архитектуры и старых городов принц Чарльз воспринял этот проект, как образец. Род Хакни был избран президентом международного союза архитекторов и стал профессиональным девелопером. С его легкой руки появились корпорации “неимущих”, объединяющихся по образцу Black Road для реконструкции своих жилых домов в районах, до которых у города не доходят руки. Эти дома значительно легче, чем социал-демократическая многоэтажка, превращаются из дотируемых «социальных» в «рыночные» - продаются жильцам по дешевой цене с тем, чтобы они стали ответственными собственниками - домовладельцами и сняли бремя их содержания с городского бюджета.

Действительность можно изменить, фикцию приходится придумывать заново

Социальный квартал - это социал-демократическая модель строительства жилья для неимущих очередников по заказу и за счет городского бюджета. Стоимость жилья определялась не на рынке, а договоренностью между мэрией и подрядчиком. Выбирается обычно изначально дорогой проект - сборное панельное домостроение. Французы и англичане отказались от него еще в 60-годы. Удорожает его неизбежная инфраструктура : в себестоимость панелей закладываются расходы на комбинат железобетонных изделий; панелевоз везет 2-4 панели, назад едет пустой и жгет топливо уже не по советским, а по нынешним ценам; дорогостоящие тяжелые краны, работающие ( поднимающие груз) 3-4 часа в сутки. Панели – это стык, который рано или поздно потечет и начнет ржаветь. Почему же горожанам твердят, что это выгодно? А ведь клиент сам может собрать дом, значительно удешевляя строительство.

Самоуправление часто пренебрегает и социальным смыслом муниципального жилья, поселив вместе жильцов с разными доходами: наряду с очередниками квартиры были продаются (как у нас в Риге) и достаточно благополучным людям . Зачем ?

Существует проблема социальной соорганизации жителей. Одно дело договариваться двум соседям - собственникам, другой тип работы – переговоры 60 домохозяйств по поводу принятия на себя единых обязательств по содержанию дома. Да еще в постсоветской психологии, когда всегда есть люди, которые скажут – пусть платят богатые, а богатые известно, что ответят. Знакомые проблемы - защита подъездов, содержание общих территорий. Необходимы социальные работы - индивидуальное уговаривание, создание добровольных объединений собственников квартир. Власти этого и не умеют, и не хотят. Отсутствие объединений жильцов гарантирует безбедное существование неформальному сообществу домоуправов, твердо знающих, что им нужно – чтобы никто не влезал в их кормушку.